Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở từ hợp đồng mua bán nhà ở
Trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì các bên rất quan tâm là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ khi nào. Bởi vì, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó cá nhân ....
Trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì các bên rất quan tâm là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ khi nào. Bởi vì, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất nhưng cá nhân có quyền sở hữu nhà ở trên đất, và đây cũng là một vấn đề có nhiều ý kiến khác nhau dẫn đến các tranh chấp trong quan hệ mua bán đặc biệt là việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Theo Khoản 1 điều 168 Bộ Luật dân sự thì: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”, tại khoản 2 Điều 439 Bộ Luật dân sự “ đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”, đồng thời tại điều 692 Bộ Luật dân sự thìviệc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định về đất đai. Dựa trên quy định này thì quyền sử dụng đất sẽ chuyển cho bên mua kể từ khi các bên đăng bộ sang tên tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất ở chứ không phải tại tổ chức công chứng mà hai bên ký hợp đồng công chứng. Như vậy, việc ký hợp đồng công chứng tại tổ chức công chứng sẽ có ý nghĩa như thế nào, nếu sau khi ký công chứng mà không thể đăng bộ sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này sẽ dẫn tới quyền sở hữu nhà ở thuộc về bên mua nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn bên bán.
Tại Luật nhà ở năm 2005 quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với các giao dịch về nhà ở giữa các cá nhân với cá nhân. Như vậy, nếu căn cứ vào quy định này thì quyền sở hữu nhà sẽ chuyển cho bên mua kể từ thời điểm ký hợp đồng công chứng tại cơ quan công chứng, còn quyền sử dụng đất ở này sẽ chuyển cho bên mua kể từ thời điểm sau khi đăng bộ sang tên tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Đồng thời, quy định này sẽ dẫn đến việc một số tổ chức công chứng sẽ chấp nhận ký hợp đồng công chứng để chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên thứ ba sau khi hợp đồng công chứng được ký kết chưa đăng bộ sang tên cho bên mua và đây cũng là vấn đề xảy ra tranh chấp trong việc mua bán nhà ở và gây khó khăn cho bên thứ ba trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nghĩa là tổ chức Công chứng ký hợp đồng công chứng đối với nhà ở khi chưa đăng bộ sang tên tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất khi mà quyền sử dụng đất vẫn còn thuộc bên bán còn quyền sở hữu nhà ở sẽ thuộc về bên mua. Từ đó, chúng tôi cho rằng có ý kiến đề nghị hợp đồng công chứng sẽ là cơ sở để thi hành án mà không kiện ra Tòa thì hoàn toàn không phù hợp, đồng thời việc xác định quyền sở hữu đất sẽ là một yếu tố cực kỳ quan trọng khi sửa đổi Hiến pháp trong kỳ họp Quốc hội sắp diễn ra, nếu tiếp tục thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì cần phải có một cơ chế để giải quyết vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của cá nhân cho phù hợp và thống nhất.
